Co to jest zasiedzenie?

Jest to jeden ze sposobów nabycia prawa własności przez osobę, która nie jest właścicielem nieruchomości. Nabycie własności następuje automatycznie poprzez upływ czasu określony w ustawie – Kodeks cywilny. Zasiedzenie ma charakter nieodpłatny. Skutek nabycia następuje zaś z mocy samego prawa.

Podstawa prawna – czyli z czego to wynika

Przepisy regulujące zasiedzenie znajdziemy w ustawie Kodeks cywilny w art. 172 – 176.

Warunki zasiedzenia

W artykule 172 § 1 kodeksu cywilnego czytamy:

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z tego wynika, że własność nieruchomości możemy nabyć po spełnieniu określonych warunków. Najważniejsze z nich, które muszą być spełnione łącznie to:

• posiadanie samoistne nieruchomości – chodzi o to, aby faktycznie władać nieruchomością oraz przejawiać wolę posiadania jako właściciel. Innym słowy trzeba czuć się jej właścicielem.

Przykład 1: Ciotka w 1985 roku wyjechała na stałe do USA. Przed wyjazdem powiedziała mi, że daje mi swoje pole, bo i tak nie jest jej potrzebne, a mi się przyda, bo wie, że prowadzę gospodarkę. Od 1985 roku traktuję więc pole ciotki jak swoje.

W tej sytuacji dochodzi do przeniesienia posiadania nieruchomości na nowego posiadacza i tym samym zaczyna się bieg zasiedzenia.

Przykład 2: Ciotka w 1985 roku wyjechała na stałe do USA. Przed wyjazdem powiedziała mi, że pod jej nieobecność mogę jej pole użytkować, siać zboże, zajmować się nim, lecz ona co roku będzie przyjeżdżać, aby zobaczyć w jakim jest stanie i decydować o jego dalszych losach.

W tym przypadku nie można mówić o zasiedzeniu. Pan nie traktuje pola ciotki jak swojej własności. W tym wypadku można mówić co najwyżej o ustnej umowie dzierżawy.

• posiadanie nieruchomości nieprzerwanie od 20 lat (w dobrej wierze) albo 30 lat (w złej wierze)

Co to oznacza?

Można tutaj podać przykładowo sytuację, w której pomiędzy stronami zostaje zawarta umowa darowizny. Obdarowany ma 100% przekonanie, że stał się właścicielem nieruchomości. Jednak z jakiś przyczyn umowa ta nie jest ważna.

Natomiast zła wiara występuje wtedy, kiedy osoba, która powołując się na prawo lub stosunek prawny wie lub powinna wiedzieć, że one nie istnieją, a ewentualne mylne wyobrażenie tej osoby o ich istnieniu nie jest, jak w przypadku dobrej wiary, usprawiedliwione.

Co to oznacza?

Najprościej mówiąc w złej wierze pozostaje osoba, która ma świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości.

Zasiedzenie nieruchomości rolnej – uwaga na nowe regulacje

Zgodnie z art. 172 § 3 kodeksu cywilnego nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa wart. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

To oznacza, że nieruchomość rolną może nabyć jedynie rolnik indywidualny do powierzchni 300 ha użytków rolnych. Na marginesie, zgodnie z art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Co jednak w sytuacji, gdy termin zasiedzenia skończył się dużo wcześniej, przed wejściem w życie powyższej regulacji?

Zgodnie z przepisami intertemporalnymi dotyczącymi zasiedzenia przepisu art. 172 § 3 ustawy zmienianej w art. 3, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Innymi słowy, jeżeli termin zasiedzenia (ten 20 lub 30-letni) skończyłby się do dnia 30.09.2019 r. wówczas nie trzeba wykazać, że jest się rolnikiem indywidualnym. Natomiast zasiedzenie nieruchomości rolnej po tej dacie wymaga wykazania, że jest się rolnikiem indywidualnym.

Wniosek o zasiedzenie i postępowanie przed Sądem

Jeżeli spełniliśmy warunki do zasiedzenia nieruchomości należy uregulować jej stan prawny i uzyskać sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie. Bez tego w przyszłości nie będziemy jej mogli nikomu sprzedać lub darować. W tym wypadku należy sporządzić stosowny wniosek i złożyć go do Sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek musi spełniać także wymogi formalne określone przez ustawę – Kodeks postępowania cywilnego, a także musi być należycie opłacony. Opłata od wniosku o zasiedzenie jest stała i wynosi 2000 złotych. Wpłaca się ją na rachunek bankowy Sądu, do którego będziemy składać wniosek. Do wniosku należy dołączyć potwierdzenie dokonanej opłaty. We wniosku o zasiedzenie muszą być również wymienione wszystkie osoby zainteresowane sprawą, jak choćby poprzedni właściciele nieruchomości albo ich następcy prawni (spadkobiercy). Najważniejszą częścią wniosku są niewątpliwie dowody, które przekonają Sąd do stwierdzenia zasiedzenia na naszą rzecz. Do takich dowodów należą m.in. wypis i wyrys mapy ewidencyjnej z rejestru gruntów, potwierdzenia zapłaty podatków, a także świadkowie, którzy potwierdzą okoliczności zawarte w naszym wniosku.

Postępowanie o zasiedzenie nie należy do łatwych postępowań. Złożoność regulacji prawnych, niedopilnowanie warunków formalnych i terminów, złe określenie żądania we wniosku lub niedostateczna ilość dowodów może doprowadzić do nieuwzględnienia naszego wniosku, a w konsekwencji do jego oddalenia.

Jeśli mają Państwo dodatkowe pytania dotyczące sprawy o zasiedzenie bądź innych spraw gruntowych, prosimy o kontakt z naszą Kancelarią pod numerem telefonu 572-232-674 bądź mailowo na adres kontakt@kancelariagolebiowscy.pl. Chętnie odpowiemy na Państwa pytania, a także doradzimy najlepsze możliwe rozwiązania.

Adwokat Krzysztof Gołębiowski